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세입자가 계약갱신요구권을 행사할 때 집주인이 증액할 수 있는 전세보증금은 기존 보증금의 최대 5% 이내로 제한됩니다. 임대인이 원한다고 해서 무조건 5%를 다 올려주어야 하는 것은 아니며, 상호 협의를 거치되 법적으로 정해진 5% 상한선을 절대 넘을 수 없습니다.
계약갱신요구권 행사 시 보증금 증액 상한선 기준
주택임대차보호법에 따르면 세입자는 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 이를 통해 기존 2년 계약에 더해 추가로 2년의 주거 기간을 보장받을 수 있습니다. 이때 임대인은 보증금 증액을 청구할 수 있지만, 종전 임대료의 5% 범위를 초과하여 올릴 수 없도록 엄격히 법적 상한이 정해져 있습니다.
많은 분들이 5%를 집주인이 무조건 올릴 수 있는 당연한 권리로 오해하곤 합니다. 하지만 법률상 증액 청구는 조세, 공과금의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 기존 금액이 적절하지 않게 되었을 때 요구하는 권리입니다. 즉, 5%는 올릴 수 있는 '최고 한도선'일 뿐이므로, 세입자와 집주인이 협의를 통해 5%보다 낮은 2~3%만 인상하거나 아예 동결하는 것도 완전히 유효합니다.
만약 임대인과 임차인 간에 증액 폭에 대한 의견이 좁혀지지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 신청하거나 법적 판단을 받아볼 수 있습니다. 실무적으로는 주변 시세가 올랐을 경우 대부분 상한선인 5%에 맞추어 재계약을 진행하는 편입니다.
전세보증금 5% 인상 금액 계산 방법과 예시
보증금 인상액을 계산하는 법은 간단합니다. 기존 전세보증금에 0.05를 곱하면 법정 최대 증액 금액이 산출됩니다. 계산된 증액 금액을 종전 보증금에 더하면 갱신 이후 최종적으로 지급해야 할 보증금이 됩니다.
| 기존 전세보증금 | 최대 5% 인상 금액 | 갱신 후 최종 보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 | 500만 원 | 1억 500만 원 | 법정 최고 한도 |
| 2억 원 | 1,000만 원 | 2억 1,000만 원 | 법정 최고 한도 |
| 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 | 법정 최고 한도 |
| 5억 원 | 2,500만 원 | 5억 2,500만 원 | 법정 최고 한도 |
| 7억 원 | 3,500만 원 | 7억 3,500만 원 | 법정 최고 한도 |
만약 전세를 반전세나 월세로 전환하면서 갱신계약을 체결할 때에는 주택임대차보호법에 규정된 전월세전환율(기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율)을 초과하지 않는 선에서 월세를 산출해야 하므로 계산 시 세심한 주의가 필요합니다.
보증금 증액 협의 시 반드시 지켜야 할 주요 절차
계약갱신요구권을 올바르게 행사하고 보증금 증액을 합법적으로 확정하기 위해서는 정해진 기한과 순서를 지켜야 합니다.
- 의사 표시 기간 준수: 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 집주인에게 계약갱신요구권을 행사하겠다는 의사를 분명히 밝혀야 합니다.
- 증빙 자료 보관: 문자메시지, 통화 녹음, 카카오톡 메신저, 내용증명 우편 등을 통해 세입자가 갱신요구권을 적법하게 행사했다는 사실을 남겨두는 것이 안전합니다.
- 증액분 계약서 작성 및 확정일자: 보증금을 증액해 주기로 합의했다면 기존 계약서를 파기하지 말고 그대로 보관해야 합니다. 증액된 금액(예: 1,500만 원)에 대해서만 추가 계약서를 작성한 뒤 주민센터나 등기소에서 새로운 확정일자를 부여받아야 그 증액분만큼 대항력과 우선변제권이 보호됩니다.
- 전세보증보험 및 대출 연장 신청: 보증금이 변경되면 전세자금대출 연장 및 HUG, SGI, HF 등 전세보증금반환보증의 조건 변경 신청을 만기 전에 미리 진행해야 보증 혜택이 유지됩니다.
집주인이 5% 초과 증액을 강요할 때의 대처법
주변 전세 시세가 급등했다는 이유로 집주인이 10%나 20% 이상의 무리한 보증금 증액을 요구하며 이를 수용하지 않으면 퇴거하라고 압박하는 경우가 있습니다. 이때 세입자는 법적으로 보호받는 권리를 활용해 단호하게 대처해야 합니다.
첫째, 법정 상한선인 5%를 초과하는 증액 약정은 주택임대차보호법에 위반되어 효력이 없습니다. 세입자가 계약갱신요구권을 사용하겠다고 통보한 상태라면 임대인은 5%를 초과하는 금액을 강제할 수 없으며, 이를 빌미로 세입자를 내보낼 수도 없습니다.
둘째, 분쟁이 발생하여 어쩔 수 없이 집주인의 요구대로 5%를 초과하여 송금했더라도, 나중에 그 초과 지급한 금액에 대해 부당이득 반환 청구 소송을 제기하여 전액 돌려받을 수 있습니다. 법 조항을 위반하여 지급된 금액은 무효이기 때문입니다.
셋째, 집주인이 "내가 직접 들어와 살겠다(실거주)"며 갱신 요구를 거절한 뒤 다른 세입자에게 5%를 넘는 높은 전세보증금으로 집을 내놓는 편법을 쓰는 경우도 있습니다. 이는 정당한 사유 없는 허위 실거주 거절에 해당하므로, 확정일자 부여 현황을 조회하여 사실을 확인한 뒤 이전 집주인을 상대로 상당한 금액의 손해배상을 청구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 5% 올리자면 무조건 줘야 하나요?
협의가 원칙이라 조율 가능합니다.
갱신권 쓰고 중간에 이사 갈 수 있나요?
통보 후 3개월 뒤 해지됩니다.
5% 넘게 준 돈은 돌려받을 수 있나요?
초과분 반환 청구가 가능합니다.